부부 공동명의 장단점, 양도세・종부세와 아파트 공동명의 변경 준비 서류

부동산과 관련해서 명의는 매우 중요한 요소라고 해요. 단독 명의인지? 부부 공동명의 인지?에 따라 세율과 재산권이 달라지기 때문에 자신의 상황에 맞게 선택하는 것이 중요하다고 해요.

 

부부 공동명의 장단점

‘부부 공동명의 장단점’

 

오늘은 부부 공동명의 장단점에 대해 알아보려고 해요. 종합부동산세법이 2020년 12월에 개정되면서 많은 분들이 명의 변경에 관심이 많은데, 이 글이 도움이 되길 바랄께요.

 

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부동산 관련 세금

부동산을 매입할 때는 취득세와 증여세, 보유할 때는 종합부동산세, 재산세, 임대소득세, 팔 때는 양도소득세가 발생한다고 해요. 취득세와 재산세는 명의에 따라 차이가 없지만, 납세의무자별로 부담하는 종합부동산세와 임대소득세, 양도소득세는 명의에 따라 세율이 달라진다고 해요.

 

• 부동산 매입 : 취득세, 증여세
• 부동산 보유 : 종합부동산세, 재산세, 임대소득세
• 부동산 매도 : 양도소득세

 

부부 공동명의 장단점

부부 공동명의란 부부가 공동 명의로 주택을 취득・소유하고, 소유한 주택에 대해 재산권을 공동으로 행사하는 것을 의미한다고 해요.

 

1. 장점

부부 공동명의의 장점으로는 부동산을 취득할 때 절세효과가 있고, 재산권 행사를 두 명 모두 행사할 수 있다고 해요. 먼저, 주택을 매도할 때 발생하는 양도소득세는 부부 각각 지분별로 부과되기 때문에 양도세를 적게 낼 수 있다고 해요. 또한, 배우자 중 한 명의 주택 지분이 담보로 넘어갈 경우 본인 소유만 경매가 진행되어 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높다고 해요.

 

2. 단점

부부 공동명의의 단점으로는 주택 매매 시 준비해야 하는 서류가 2배로 늘고, 추가적으로 준비해야 하는 서류가 있어 복잡하다고 해요. 또한, 전업주부는 건강보험과 국민연금을 각각 따로 납부해야 한다고 해요.

 

아파트 분양권 부부 공동명의에는 장단점이 있다

아파트 분양권

아파트 분양권은 아파트 준공 후 입주할 수 있는 권리로, 단독 명의와 부부 공동명의 중 하나를 선택할 수 있다고 해요. 아파트 분양권을 부부 공동명의로 할 경우 종합소득세, 양도소득세 등을 줄일 수 있지만, 국민연금과 건강보험료를 추가로 부담해야 한다고 해요. 때문에 각각의 장단점을 따져서 단독 명의와 부부 공동명의 중 하나를 선택하면 된다고 해요. 단, 주택을 매도할 경우 금액이 9억 원을 넘지 않고 비과세 요건을 충족했다면 단독 명의든 공동명의든 큰 차이가 없다고 해요.

 

1. 아파트 분양권 부부 공동명의 장단점

아파트 취득 시에는 과세표준 금액에 단일 세율이 적용되기 때문에 공동명의로 해도 절세되는 부분이 없어서 취득 단계만 생각한다면 공동명의와 단독 명의의 차이가 없다고 해요. 하지만 보유했을 경우 종합부동산세는 사람별로 과세되기 때문에 단독 명의인지, 공동명의인지에 따라 과세표준 금액이 달라질 수 있다고 해요. 

 

단독 명의는 기본공제 9억 원이고, 공동명의는 인당 6억 원씩 12억 원의 기본 공제가 적용되는데, 주택 장기 보유와 나이에 따라 단독 명의는 세액 공제를 합해 최대 80%까지 혜택을 받을 수 있다고 해요. 때문에 1주택자라면 각각의 예상 종합부동산세액을 따져서 좀 더 유리한 쪽으로 고르는 것이 좋다고 해요. 참고로 집을 처분할 때 발생하는 양도소득세는 공동명의 지분 비율대로 나뉘고 누진세율이 적용되기 때문에 단독 명의 보다 공동명의일 때가 훨씬 많은 절세가 가능하다고 해요.

 

2. 부부 공동명의 변경 필요 서류

일반적으로 신혼부부라면 추후에 부동산을 처분하고 다른 부동산을 살 때도 자금원으로 인정받을 수 있는 공동명의가 좋다고 해요. 아파트 분양권을 부부 공동명의로 변경하려면 아파트 분양권 공급 계약서, 증여 계약서, 계약자 신분증과 인감도장, 공동명의자 신분증과 인감도장 등이 필요하다고 해요.

 

3. 절차

먼저, 아파트 소재 담당 구청을 방문해서 분양권 공동명의 변경 신청을 하면 된다고 해요. 이때 서류가 준비되어 있다면 한 사람만 방문해도 된다고 해요. 이후 중도금 대출은행을 방문해서 대출 조건 변경 신청서나 대출 승계 확인서를 받는데, 이때는 두 사람이 함께 방문해야 한다고 해요. 다음으로 분양 사무소에 대출승계확인서와 아파트 공급 계약서를 제출한 후, 세무서에 증여세 신고를 하면 아파트 분양권 공동명의 변경이 완료된다고 해요.

 

1. 구청 : 분양권 공동명의 변경 신청
2. 은행 : 대출 조건 변경 신청서 or 대출 승계 확인서
3. 분양 사무소 : 대출 승계 확인서, 아파트 공급 계약서 제출
4. 세무서 : 증여세 신고

 

종부세법

종합부동산세법(종부세)은 부동산 보유자에 대해 조세부담 형평성과 가격 안정을 위해 제정한 법이라고 해요. 명의에 따라, 주택의 재산세 공시가격에 따라 세율이 달라진다고 해요. 부부 공동명의일 경우 각 6억 원씩 총 12억 원을 공제하고, 가족(세대주와 세대원) 중 1명이 집을 갖고 있을 때는 1세대 1주택자로 간주해 고령자・장기보유 세액을 최대 80% 공제해 준다고 해요.

 

1. 개정

기존 종부세 법에는 부부 공동명의일 경우 종부세를 각각 계산해서 공제하는 혜택이 있어, 고령자・장기보유 공제를 받지 못했다고 해요. 하지만 정부가 고령자・장기보유 세액 공제를 70%에서 최대 80%까지 올리기로 하면서 부부 공동명의로 기본공제를 받는 것보다 고령자・장기보유 세액을 공제받는게 더 유리해졌다고 해요. 이는 2020년 12월에 국회에서 통과한 개정 종부세 법에 따른 것이라고 해요.

 

2. 변경 신청 기간

부부 공동명의에서 단독 명의로 바꿀 수 있는 기간은 매년 9월 16~30일이라고 해요. 관할 세무서에서 고령자・장기보유 공제가 적용되는 단독 명의 방식으로 과세방식을 변경, 신청하면 공제를 받을 수 있다고 해요.

 

종부세 부부 공동명의 장단점

부부 공동명의 장단점

부부 공동명의와 단독 명의는 각각 장단점이 있다고 해요. 부부 공동명의는 기본 공제가 크고, 그에 따라 과표 구간이 낮아지는 효과가 있다고 해요. 반면 단독 명의는 주택 보유 기간이 길어지고, 주택 소유자의 연령이 높아지면 고령자・장기보유 공제율이 높아진다고 해요. 특히, 주택값이 비쌀수록 종부세 세액공제는 더 커진다고 해요.

 

1. 예시

집값이 현재 수준에서 변동이 없고, 공시가격은 시세 반영률만 올라간 상태로 가정해서 약 34억 원 상당의 아파트를 갖고 있을 경우 부부 공동명의를 선택하면 약 872만 원의 기본 공제를 받는다고 해요. 이를 단독 명의로 고령자・장기보유 세액 공제(80%)를 받을 경우 357만 원으로 515만 원을 줄일 수 있다고 해요.

 

2. 전문가 조언

세무 전문가는 주택을 한 채 살 때는 단독 명의보다 공동명의로 기본 공제를 받다가 주택 보유 기간이 10년 이상, 나이가 많아지면 단독 명의를 선택해서 세액공제를 받는 것이 유리할 수 있다고 해요.

 

 

지금까지 부부 공동명의 장단점에 대해 알아봤어요. 부동산과 관련해서 명의 변경은 매우 중요한 요소로 이는 각각의 사정에 따라 득과 실이 달라질 수 있다고 해요. 자신의 상황에 맞게 명의 변경에 대한 도움이 되었길 바랄께요.

 

 

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